전세사기 예방 체크리스트 15가지｜등기부·확정일자·보증보험까지

전세사기 예방 체크리스트 15가지｜등기부·확정일자·보증보험까지

업데이트 날짜: 2026.01.01 (🐥💨 삐약이가 “계약 전 10분”에 꼭 볼 포인트만 추려왔어요!)

 전세사기 예방 체크리스트 15가지로 등기부(근저당·신탁·가압류) 확인부터 확정일자·전입신고, HUG/HF 보증보험 가능 여부까지 한 번에 정리! 계약금 송금·특약 문구·반려 TOP5도 포함.

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1) 누가: 전세 계약(신규/갱신) 앞둔 세입자, 특히 사회초년생·청년

2)  “이 집 괜찮나?” 불안해서 등기부/보증보험/확정일자 검색하는 중

3) 결론: 등기부(권리) → 돈 흐름(계약금) → 대항력(전입·확정일자) → 보증보험 순서로 체크하면 사고 확률이 확 내려갑니다 🐥

전세사기는 ‘한 가지’만 놓쳐도 터질 수 있어요. (여기서 많이 헷갈림 😵‍💫)

그래서 오늘은 계약 전/계약 당일/입주 후로 나눠서, 실제로 도움이 되는 체크리스트 15가지를 정리해 드릴게요.

✅ 30초 요약 박스

• 등기부등본에서 근저당·가압류·압류·신탁·임차권이 있으면 ‘일단 멈춤’ 🐥
• 계약금/잔금은 등기상 소유자(집주인) 명의 계좌로만 송금
• 전입신고 + 확정일자는 ‘입주 직후’ 최우선(대항력·우선변제 관련)
• 보증보험(HUG/HF)은 “될 것 같아요”가 아니라 사전 가능 여부 확인이 핵심
• 특약한 줄로 사고를 막을 때가 많아요: “보증보험 불가 시 계약 해제/전액 반환”

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전세사기 예방의 핵심 구조｜권리(등기) + 돈(송금) + 보호장치(대항력·보증보험)

전세사기를 막는 건 ‘감’이 아니라 증거예요.

등기부로 권리를 확인하고, 돈은 안전하게 흘려보내고, 전입·확정일자로 내 권리를 세팅하고, 마지막으로 보증보험으로 마무리하면 훨씬 안전해집니다 🐥

 이어 보기: 청년 버팀목 전세대출 총정리(조건/서류/타임라인)

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전세사기 예방 체크리스트 15가지(계약 전 10가지)

✅ 1) 등기부등본 ‘갑구/을구’부터 확인

등기부등본은 전세사기 예방의 출발점이에요. 🐥

갑구: 소유자, 가압류/압류/가처분/경매개시 같은 위험 신호가 있는지 확인합니다.

을구: 근저당권(대출), 전세권, 질권 등 “선순위 채권”이 얼마나 있는지 봐야 해요.

✅ 2) ‘신탁’ 표시가 있으면 바로 난이도 상승

등기부에 신탁이 있으면, 실질 소유/처분 권한이 복잡해질 수 있어요.

이 경우 “집주인(임대인)”만 믿고 계약하면 위험하니, 수탁자(신탁회사) 동의/절차를 반드시 확인하세요 🐥💦

✅ 3) 집주인(소유자) 신분 확인은 “등기부 이름” 기준

신분증만 보지 말고, 등기부 소유자 성명과 일치하는지 확인하세요.

대리인이 나오면 위임장 + 인감증명(또는 본인서명사실확인서) 같은 ‘정식 서류’ 없이는 진행하지 않는 게 안전해요.

✅ 4) 계약하려는 집 주소/호수 ‘한 글자’까지 맞추기

계약서 주소가 등기부/건축물대장과 미묘하게 다르면 나중에 문제 됩니다.

특히 오피스텔·다가구는 호수/동/층 확인이 중요해요 🐥

✅ 5) 선순위(근저당 등) + 내 보증금이 ‘집값’보다 과하면 위험

단순히 “등기부 깨끗해요”만 믿으면 안 돼요.

근저당이 이미 큰데 보증금까지 크면, 경매 시 보증금 회수가 어려울 수 있습니다. 이건 보증보험 심사에서도 자주 걸려요.

✅ 6) “보증보험 가능 여부”를 계약 전에 가볍게라도 확인

보증보험은 집/임대인/보증금 구조에 따라 가입이 안 될 수 있어요.

계약 후에 “보험이 안 되네요?”가 제일 무서운 시나리오라서, 계약 전부터 ‘될 집’인지 감을 잡아두는 게 좋아요 🐥

✅ 7) 전입/확정일자 가능한 집인지 체크(불법건축물·용도 문제)

건축물 용도, 불법 증축, 실제 거주 형태가 엇갈리면 전입/확정일자 과정에서 꼬일 수 있어요.

이럴 땐 “대출/보증보험/전입”까지 줄줄이 영향이 갈 수 있습니다.

✅ 8) 계약금은 ‘무조건’ 소유자 명의 계좌로만

부동산 중개인 계좌, 임대인 가족/지인 계좌로 보내달라면 일단 멈춤이 좋아요.

돈 흐름이 꼬이면 분쟁에서 불리해질 수 있습니다 🐥💦

✅ 9) 중개대상물확인설명서(설명서) 받기

말로만 설명 듣지 말고, 서류로 확인하세요.

특약/권리관계/관리비/수선 항목 등 “나중에 말 바꾸기”를 막아줍니다.

✅ 10) 특약 문구 2줄로 안전장치 만들기

삐약이 추천 특약(상황에 맞게 조정) 🐥

• “보증보험 가입 불가 또는 대출 불가 시, 임차인은 계약을 해제할 수 있으며 임대인은 계약금 전액을 즉시 반환한다.”
• “잔금 지급일 전까지 등기부상 권리변동(근저당 설정 등) 발생 시, 임차인은 계약을 해제할 수 있고 임대인은 지급금 전액 반환한다.”

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계약 당일 체크리스트(3가지)

✅ 11) 계약 직전에 등기부 ‘최신본’ 다시 발급

등기부는 하루 사이에도 바뀔 수 있어요.

계약 당일(또는 직전) 최신본으로 권리 변동이 없는지 꼭 확인하세요 🐥

✅ 12) 잔금/입주 일정(전입·확정일자) 동선까지 계획

잔금일·입주일이 정해졌다면, 그날 바로 전입신고와 확정일자를 받을 수 있게 동선을 짜두세요.

“나중에 해야지”가 제일 위험합니다 😭

✅ 13) 임대인 연락처/주소/계좌를 계약서에 명확히 기재

문제 생겼을 때 연락이 안 되는 케이스가 많아요.

계약서에 임대인 정보를 또렷하게 남겨두면 분쟁에서 훨씬 유리해요 🐥

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입주 후 체크리스트(2가지)｜확정일자·전입신고가 ‘생명줄’

✅ 14) 전입신고 먼저, 확정일자도 빠르게

전입신고와 확정일자는 임차인 권리를 ‘세팅’하는 절차예요.

가능하면 입주 당일~최대한 빠르게 진행하는 게 안전합니다 🐥

✅ 15) 보증보험 최종 가입(또는 진행 상태 확인)

보증보험은 가입 ‘시점’과 ‘서류 완성’이 중요해요.

가입이 진행 중이면, 보완 서류 요청을 놓치지 않게 알림을 켜두세요 🐥💨

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한눈에 정리표｜어디서 뭘 확인하나요?

단계	핵심 체크	왜 중요?	공식/대표 채널
계약 전	등기부(갑구/을구), 신탁, 근저당	권리관계 위험 신호 발견	대법원 인터넷등기소
계약 전	보증보험 가능성 체크	가입 불가면 리스크 급상승	HUG / HF
계약 당일	최신 등기부 재확인	직전 권리변동 차단	인터넷등기소
입주 직후	전입신고 + 확정일자	임차인 보호 요건 확보	정부24 / 주민센터

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반려/실수 TOP5｜실제로 많이 터지는 포인트 😭

• ① 신탁/압류 있는데도 계약: “괜찮다” 말만 믿고 진행
• ② 계약금 제3자 계좌 송금: 돈 흐름이 꼬이면 회수 난이도 급상승
• ③ 등기부 최신본 미확인: 계약 직전 근저당이 생기는 경우
• ④ 확정일자/전입신고 미루기: 며칠 차이로 보호 순서가 꼬이는 케이스
• ⑤ 보증보험을 계약 후에만 알아봄: “가입 불가” 통보 받고 멘붕 🐥💦

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공식 확인 링크(필수)｜최종 확인은 여기서 하세요

• 대법원 인터넷등기소(등기부등본 발급/열람)
• 정부24(전입신고 등 민원)
• HUG 주택도시보증공사(전세보증 안내)
• 한국주택금융공사 HF(전세보증 안내)
• 국토교통부(주거/부동산 정책 안내)

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외부 버튼(바로가기) 3개｜오늘 계약이라면 여기부터

인터넷등기소(등기부등본) 바로가기

정부 24(전입신고) 바로가기

HUG 전세보증(반환보증) 안내 바로가기

 

 

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FAQ｜전세사기 예방 자주 묻는 질문 8개

Q1. 등기부등본에서 뭐가 나오면 위험한가요?

근저당이 “있다/없다”보다, 가압류·압류·경매 관련 문구, 신탁, 선순위 채권 규모가 핵심이에요. 애매하면 계약 전 전문가/은행 상담이 안전합니다 🐥

Q2. 확정일자만 받으면 안전한가요?

확정일자는 중요하지만, 보통 전입신고와 함께 챙겨야 보호가 제대로 작동해요. 둘 중 하나만 해두고 안심하면 위험할 수 있습니다.

Q3. 보증보험은 모든 집이 다 가입되나요?

아니요. 집의 권리관계, 보증금 구조, 주택 유형 등에 따라 가입이 거절될 수 있어요. 그래서 “계약 전 가능성 확인”이 중요합니다 🐥

Q4. 계약금은 부동산에 맡기면 더 안전한가요?

상황마다 다를 수 있지만, 기본 원칙은 소유자 명의 계좌로 직접 송금이에요. 제삼자 계좌는 분쟁 시 복잡해질 수 있습니다.

Q5. 신탁등기 집은 무조건 피해야 하나요?

무조건은 아니지만 난이도가 올라갑니다. 수탁자 동의/절차가 제대로 갖춰지지 않으면 위험해요. “서류로 확인”이 핵심입니다 🐥💦

Q6. 계약 직전에 등기부 최신본까지 봐야 하나요?

네. 등기부는 변동될 수 있어요. 계약 당일 최신본 확인은 “마지막 안전벨트”라고 생각하시면 됩니다.

Q7. 전세대출받는 경우에도 체크리스트가 똑같나요?

오히려 더 중요해요. 대출/보증 심사에서 걸리면 실행이 늦어져 잔금 일정이 꼬일 수 있어요. 계약 전부터 은행·보증 기준을 염두에 두면 편합니다 🐥

Q8. 가장 현실적인 ‘한 가지’만 하라면 뭐부터?

등기부 최신본 확인 + 계약금 소유자 계좌 송금 + 보증보험 불가 시 해제 특약까지 3종 세트가 현실적으로 가장 강력해요.

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마무리｜핵심 3줄 정리 + 다음 글 예고 🐥

① 등기부(갑구/을구)에서 위험 신호를 잡고, 신탁이면 절차를 더 엄격히 보세요.

② 계약금은 소유자 계좌, 계약 직전 최신 등기부 재확인이 기본입니다.

③ 입주 직후 전입·확정일자 + 가능하면 보증보험까지 붙이면 훨씬 안전해요.

 

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※ 본 글은 정보 제공 목적이며, 법률/보증/대출 적용은 개인 상황·주택 권리관계·기관 심사에 따라 달라질 수 있습니다. 계약 전에는 인터넷등기소·정부 24·HUG/HF 등 공식 채널 확인 및 필요시 전문가 상담을 권장합니다.

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